Tribunal de Justiça anula mudanças em mapa da Lei do Zoneamento de SP, mas adia efeitos
26/08/2026
(Foto: Reprodução) O mapa da Lei de Zoneamento de São Paulo foi declarado inconstitucional nesta quarta-feira (26) pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça (TJ), instância máxima do Judiciário paulista. Por maioria, os desembargadores entenderam que as alterações promovidas pela segunda etapa da revisão da legislação urbanística, sancionada em julho de 2024 pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), foram aprovadas sem participação popular nem planejamento técnico suficientes.
Para evitar impactos imediatos sobre empreendimentos em andamento, o colegiado modulou os efeitos da decisão para que ela só tenha efeito a partir da publicação do acórdão do julgamento, o que deve acontecer nas próximas semanas.
Mesmo assim, a decisão não terá aplicação imediata porque continua em vigor a suspensão determinada pelo ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), válida até o trânsito em julgado da ação.
Na prática, o tribunal estabeleceu três marcos temporais:
Até a publicação do acórdão: todos os atos praticados com base na lei são preservados e considerados válidos. Isso inclui alvarás, certidões, aprovações e negócios realizados sob a presunção de legalidade da norma;
Após a publicação do acórdão: novos empreendimentos e atos administrativos passarão a ser praticados por conta e risco dos interessados, porque a inconstitucionalidade já terá sido declarada pelo TJ;
Se a decisão for confirmada ao final do processo: os efeitos da lei considerada inconstitucional deixam de existir para o futuro.
Caso nenhum recurso reverta a decisão do TJ-SP, o mapa de zoneamento sancionado em janeiro de 2024 deve ser retomado. Segundo documento apresentado pela prefeitura à Justiça, a atualização do mapa naquela ocasião alterou a classificação urbanística de 3.992 quadras da cidade, número que corresponde a aproximadamente 6% do total.
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Procurada pelo g1, a Câmara Municipal disse que recebeu "com respeito" a decisão do Órgão Especial do TJ-SP, mas reiterou o entendimento de que houve "total cumprimento das normas legais e do Regimento Interno da Casa" durante a tramitação das duas leis de revisão do zoneamento. Também afirmou que considera haver "total pertinência temática das emendas" incorporadas aos projetos e informou que sua Procuradoria avaliará a apresentação de eventuais recursos após a publicação do acórdão.
A Prefeitura de São Paulo foi procurada, mas não havia se manifestado sobre a decisão até a última atualização desta reportagem.
Apesar da modulação, o advogado Marcelo Kalil, especialista em direito imobiliário, avalia que a decisão ainda produz incertezas para o mercado imobiliário.
"A partir da publicação do acórdão, o empreendedor que pedir um alvará [com base nas regras questionadas] vai estar apostando no resultado do julgamento no Supremo. Se o STF confirmar a inconstitucionalidade, a obra fica sem base legal", afirma Kalil, ponderando que o risco fica restrito aos terrenos que tiveram zoneamento alterado na revisão de julho de 2024.
Segundo ele, o cenário aumenta a pressão para que a Câmara Municipal promova uma nova discussão legislativa sobre o tema, seja refazendo os trâmites considerados insuficientes pela Justiça, seja por meio de uma nova lei.
Vista de prédios em construção em São Paulo
RENATO S. CERQUEIRA/FUTURA PRESS/ESTADÃO CONTEÚDO
A controvérsia discutida no TJ-SP envolve duas etapas distintas da revisão da Lei de Zoneamento. O tribunal rejeitou os argumentos do Ministério Público contra a primeira versão da lei, aprovada em janeiro de 2024.
O relator do caso, desembargador Donegá Morandini, concluiu que, naquela fase, a prefeitura e a Câmara conseguiram demonstrar a existência de participação comunitária e planejamento técnico suficientes, além de entender que a ampliação dos eixos de transformação urbana – áreas com maior incentivo à verticalização – já estava prevista na revisão do Plano Diretor Estratégico.
O entendimento foi diferente em relação à lei aprovada em julho de 2024. Segundo o relator, o projeto enviado à Câmara foi apresentado como uma correção pontual de falhas identificadas no mapa aprovado meses antes, sem previsão de mudanças relevantes no zoneamento.
No entanto, após a realização das audiências públicas, parlamentares apresentaram emendas que alteraram significativamente o conteúdo da proposta, com revisão dos limites das Zonas de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) e reclassificação de quadras e lotes em diferentes regiões da cidade.
🔎As ZEUs são zonas da cidade com incentivo para a construção de prédios mais altos, com maior densidade de moradores e comércio integrado, em terrenos localizados próximos a redes de transporte público de massa, como estações de metrô, trens e corredores de ônibus. O objetivo principal dessa regra é aproximar a população dos eixos de transporte, otimizando a infraestrutura urbana e reduzindo a dependência de carros.
Para a maioria dos desembargadores, essas alterações extrapolaram o objeto original do projeto e acabaram sendo aprovadas sem a realização de novos estudos técnicos e sem debate público correspondente. No voto que prevaleceu, Morandini afirmou que a população foi informada de que o projeto promoveria apenas "ajustes finos" e correções cartográficas, mas o texto final acabou promovendo um "verdadeiro desvirtuamento" da proposta.
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Paralisação de processos de licenciamento
O caso chegou ao plenário do Órgão Especial após meses de uma disputa judicial que paralisou milhares de processos de licenciamento em toda a cidade. Entre fevereiro e abril de 2026, uma liminar suspendeu a emissão de alvarás para novas obras e demolições em imóveis que tiveram o zoneamento alterado pelo mapa questionado. A medida acabou derrubada pelo presidente do STF, ministro Edson Fachin, que apontou risco de prejuízo à ordem administrativa e econômica da capital paulista.
A Lei de Zoneamento de São Paulo, oficialmente chamada de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, estabelece o que pode ser construído e quais atividades podem funcionar em cada lote da cidade. A revisão aprovada em 2024 ampliou áreas com incentivos à verticalização, especialmente no entorno de estações de trem, metrô e corredores de ônibus, os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana.
O estímulo ao mercado imobiliário intensificou a verticalização em bairros valorizados, como Pinheiros e Vila Mariana, provocando forte reação de associações de moradores. As mudanças foram defendidas pela prefeitura e pelo setor imobiliário como instrumento para concentrar o crescimento urbano próximo à infraestrutura de transporte coletivo.
O processo legislativo, no entanto, acabou contestado em uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) apresentada pelo procurador-geral de Justiça de São Paulo, Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, chefe do Ministério Público estadual. O órgão questionou o mapa que define os perímetros territoriais de cada zona da cidade, alegando que mudanças relevantes foram incorporadas ao projeto durante sua tramitação sem que houvesse correspondente debate público.
